Haus vermietbar ?

[Renovatio]

Moin Ihr Lieben,

ich richte meine Anfrage mal an diejenigen, die ihr(e) Ferienhaus in Schweden vermieten. Wir überlegen als "Kapitalanlage" noch ein zweites Haus in Schweden zu kaufen.

Im Grunde weis ich schon was ich so will und was vermietbar (in der Saison) ist, unsicher bin ich mir im Wesentlichen bei der Art der Toilette. Es gibt ja Häuser gerade in Wassernähe die kein WC so wie wir das kennen sondern andere Toiletten haben, scheinbar Humustoiletten, Trenntoiletten und Streutoiletten oder was es da sonst noch gibt.

Ich habe da so Bedenken hinsichtlich der Vermietbarkeit, ich selbst bin da ja etwas schmerzfrei und komme auch mit einem Plumsklo aus, aber das geht ja nicht jedem so.

Daher wollte ich mal fragen wie erfahrene Ferienhausvermieter das so sehen, sind solche Häuser genauso gut zu vermieten wie Häuser mit WC und werden normalerweise Entleerungen und was da so erforderlich sein mag von den Gästen auch vorgenommen?


Gibt es eventuell sonst noch Tips bzw. Erfahrungen aus denen man bei der Auswahl eines solchen hautsächlich zu Vermietung gedachten Objektes etwas lernen kann ? Worauf man achten sollte... ???

Vielen Dank im Voraus,

Gruß

Reno

[vinbergssnäcka]

Hallo Reno,

Denk daran, das du bei einem zweiten Ferienhaus und dessen Vermietung vermutlich momspflichtig wirst....das heisst aber nicht gleichzeitig, das du auch momsfrei kaufen kannst....informier dich vorher und rechne durch ob sich das lohn....ich hab dieses Jahr beschlossen, das es sich für mich nicht lohnt...


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[Renovatio]

Hi Heike,

das schon klar, ab ich glaube um die 50000 sek Einnahmen muss man wohl steuern zahlen, aber das ist nicht das Thema,
ich möchte nur nicht ein Ferienhaus kaufen das sich nicht oder schlecht vermieten lässt und genau da fehlt mir leider die Erfahrung.

Gruß

Reno

[Ekbygg]

Moin Reno,

ich renoviere ja schon viele Jahre Ferienhäuser in Schweden und kenne seit meiner Kindheit die drei Varianten Plumsklo, Mulltoa und Wasserklo. Alles funktioniert und hat seinen eigenen Charme. Für Dich und Dein Anliegen empfehle ich aber dringend den folgenden Ansatz zu beherzigen weil ich mir schon lange Zeit vorher darüber Gedanken gemacht habe und auch umgesetzt habe: Ein vermietetes Ferienhaus in Schweden als Kapitalanlage sollte in erster Linie Rendite erzielen. Die Rendite kann nicht hoch sein da die Saison kurz ist aber sie sollte mindestens die jährlichen Unterhaltskosten für das Haus tragen, schöner wäre es wenn auch der Abtrag für eine Teilfinanzierung darüber hinaus heraus springt. Meine Regeln für die Auswahl: Das Haus darf nicht mehr als 300.000 sek kosten, Dreikammerbrunnen oder kommunales Wasser sollte vorhanden sein, die Substanz sollte gut sein, es sollte immer eine typische schwedische Stuga sein, ein muss ist eine saubere renovierte Küche mit neuer Technik und ein sauberes renoviertes Bad mit neuem Inventar inklusive Wasserklo, Fussböden im Haus überarbeiten oder neu verlegen, minimum zwei Schlafzimmer, ein kleines Nebengebäude (vedbud), keine neue Dämmung, keine neuen Fenster, energiesparende Massnahmen lohnen sich nicht weil die Vermietung meist im Sommer läuft, aussen am Haus nur Schönheitsrenovierung, also neuer Anstrich und Austausch von Windfederblechen sowie streichen der Fenster und Aussentür. So sollten die Kosten für die Renovierung gemäßigt bleiben und die Gäste zufrieden sein und ihre Erwartungen erfüllen sich. Denn ein Mietobjekt mit einer alten speckigen Küche oder einem muffigen alten Bad mit einem nachträglich eingebauten Mulltoa läßt sich wohl weniger gut vermieten. Und ein Haus mit Plumsklo ist ein historisches Relikt aber paßt nicht zur professionellen Vermietung. Ich hoffe ich konnte helfen

[vita]

Plumsklo? Ländlicher Charme der 50ger Jahre des vergangenen Jahrhunderts? Unmöglich, es sei denn, Du möchtest max. 2 Wochen im Jahr vermieten, an Hartgesottene.
Die Ausführungen Ekbygg könnte ich so unterschreiben. Etwas niedrigeres Niveau, dann aber direkt am See, im Wald gelegen, wenn Du als Zielgruppe Jäger und Angler hast.
Und um eine Rendite zu erzielen und das ganze als Kapitalanlage zu betrachten, solltes Du bei der Finanzierung ohne Bankdarlehen auskommen können und Renovierung und Instandhaltung zumindest teilweise in Eigenleistung erbringen. Sonst ist es ein teures, aber schönes Hobby.
Schönen Gruß
Vita

[vinbergssnäcka]

Hallo Reno,

Hab gerade noch mal nachgelesen, inzwischen hat das Skatteverk ja eher eindeutige Regeln und es ist etwas einfacher sich da einzuordnen....habe gesehen, das du bei momspflich doch auch ein avdragsrätt hast....vielleicht doch zu ünerlegen, wenn viele Anschaffungen zu machen sind und auch renovierungskosten aufkommen.....hier nochmal skatteverket im Ganzen http://www4.skatteverket.se/rattsligvag ... 2015-12-18

Der Satz ist wohl der wichtigste am Ganzen..."Skatteverket anser att en hotellrörelse bedrivs när uthyrningstiden överstiger sammanlagt 16 veckor och omsättningen överstiger 50 000 kronor.
Om uthyrningen inte sker inom ramen för en hotellrörelse är det frågan om skattefri upplåtelse av fastighet."

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[Renovatio]

Moin nochmal,

also ich möchte nochmal konkretisieren, es geht bei dem ganzen nicht um eine große gewinnerzielungsabsicht, auch muss da nichts groß finanziert werden. Es geht eher darum Ersparnisse inflationssicher anzulegen, die damit verbundenen Kosten weitgehend über die Mieteinnahmen zu deckeln und eventuell einen kleinen Überschuss zu erwirtschaften.

Steuern zahle ich gerne, denn wenn man Steuern zahlt hat man auch Umsätze generiert, ergo Genwinn gemacht.

Es schwebt mir halt ein Haus am See/Meer vor, wo ich dann selbst auch mal zum Angeln hin kann wenn es grad frei ist.

Nur sollte das Objekt halt eben grundsätzlich vermietbar sein und eben nicht so geartet das da keiner Urlaub machen möchte und genau da fehlt mir die Erfahrung.

Im Übrigen halte ich es nicht für realistisch ein Haus in (Süd) Schweden zu bekommen das Strom, Wasser, Abwasser usw. schon hat, in einer attraktiven Lage liegt und dann nur 300.000 SEK kosten. Falls einer eins kennt...bitte sprecht mich an.

Aber ich nehme mal mit, auch wenn das Häuschen direkt am Meer liegt sollte es trotzdem eine ordentlich Toilette (WC) haben, da sonst schlecht vermietbar.

Danke,

Reno

[vinbergssnäcka]

Hallo Reno, ich wollte dir nicht auf den Keks gehen. Ich glaube zum Thema Plumpsklo wurde das meiste gesagt, ich kann mich nur anschliessen....solltest du aber das perfekte Haus finden, für 300000 und dich stört nur das Plumpsklo....dann kann man das ändern...vermutlich....
Was ich eigentlich sagen wollte....wenn du mit deiner Vermietung in einen Bereich kommst, wo du einen kleinen Gewinn erzielst.....dann bist du vermutlich schon in dem Bereich, wo das Skatteverk über ein hotellrörelse och liknande nachdenkt...ich glaube du hast mich da nur nicht verstanden.....bei einem Objekt als Kapitalanlage, da sollte man vielleicht an eine kleine Wohnung oder Zimmer in einer der Städte nachdenken, gerne welche mit Hochschulen.....Mieter wirst du dort immer finden......


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[Renovatio]

Vielleicht verstehe ich es ja nicht richtig,

unterstellen wir mal das Ferienhaus brummt und wir nehmen in einem Jahr 6000,00 EUR ein (ich bleibe mal der einfachheit halber bei eur). Kosten entstehen i h v 2000 EUR Strom, Handwerker etc.

Überschuss 4000,00

dann versteuern (vielleicht 30 % oder so) macht 1200 Eur kann mehr oder weniger sein.

Da wäre ja kein Problem oder verstehe ich irgendwas falsch ?

Gruß

Reno

[vinbergssnäcka]

Hallo Reno,

Also das skatteverk geht erstmal vom Umsatz aus, nicht vom Gewinn, das heisst bei Mieteinnahmen von 50000kr im Jahr ist irgendwo die Grenze zwischen privater Vermietung und gewerblicher.....bei der privaten Vermietung darfst du deine Kosten nicht abziehen, hast aber einen Steuerfreibetrag, der ungefähr auch den 50000kr entspricht.....hast du mehr Einnahmen, bzw vermietest 16 Wochen und mehr, geht man von einem Hotellähnlichem Betrieb aus und da musst du dann von den Mieteinnahmen direkt Mehrwertsteuer abführen....25% glaub ich aber schlag mich nicht, bin da kein Profi so weit hab ichs noch nicht gebracht....weiterhin müsstest du deinen Gewinn dann versteuern...dh. Hier darfst du erstmal deine Unkosten abziehen.....du darfst aber auch die Mehrwertsteuer von deinen Unkosten einrechnen.....also ich sage mal nicht, das du hiermit unbedingt schlechter kommst.....eventuell ist diese Form wirklich vorzuziehen....denn ganz ehrlich, auch wenn du nur wenig vermietest, die Kosten sind nicht unerheblich.....da ich mich, zumindest wenn ich nur an Urlauber vermietet habe im unteren Bereich der Einnahmen und vielleich be 8 vermieteten Wochen bewegt habe...aber alleine dadurch habe ich auch erhebliche Mehrkosten gehabt.....die Gäste sparen keinen Strom, hab im Sommer fast so viel verbraucht wie im Winter, man kann nämlic eine Wärmepumpe auch als Klimaanlage verwenden.....die Mülltonne war immer schon nach einer Woche voll....manche verlassen das Haus sehr ordentlich und bei anderen musst du erstmal grundsanieren...das schafft man oft nicht alleine....muss man also jemanden zum Putzen bestellen.....und eventuell Rasen mähen....dazu noch Wasserkosten, Versicherung und Steuer....also, die Lightversion, das läuft für mich nicht rund...zuviel Ärger für zu wenig überbleibendes Geld....für die andere Version hab ich nicht die Energie.....das Ferienhaus hat sich trotzdem bezahlt gemacht, aber nur aufgrund von langzeitvermietungen bei Wohnungsmangel....kein Ärger, keine Arbeit....und viel Glück....


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