Wohnungsmarkt und Bostadsrätt in Schweden

[goteborgcity]

Für viele Schweden, vor allem in Städten, ist das Bostadsrätt der einzige Weg zu den eigenen vier Wänden. Als Vorreiter gilt hier die schwedische Baukooperative HSB (Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsförening), die heute rund 550.000 Mitglieder hat, wovon etwa 100.000 einem Bausparplan der Kooperative folgen. Bereits in den 20er Jahren stellte die HSB Mindestforderungen für schwedisches Bostadsrätt und Hyresrätt fest, indem der Dachverband bestimmte, dass jede Wohnung über ein Badezimmer und jedes Gebäude über eine gemeinsame Waschküche mit modernen Geräten verfügen musste.

Täglich ein Stück Schweden entdecken - die Beiträge im September: Schweden, gestern und heute

[knut245]

Das finde ich sehr interessant. Gibt es irgendwo weiterführende Beiträge dazu, auf Deutsch oder Englisch? (Mein Schwedisch wird für Fachbeiträge nicht reichen)

[goteborgcity]

Hej knut245,

was interessiert Dich dabei am meisten? Das System HSB, das Bausparen, das Bostadsrätt .... Wenn ich etwas mehr weiss, so kann ich Dir vielleicht helfen mit der richtigen Information.

Grüsse aus Göteborg

Herbert

[knut245]

Ja, das hätte ich konkretisieren können. Mich interessiert am meisten die Grundkonstrukton des Bostadsrätt. Es ist ja wohl doch etwas umfassender als eine Bausparkasse, bei der nur Geld angespart und als Darlehen ausgezahlt wird. Die Genossenschaft hier scheint ja auch die Häuser im Eigentum zu behalten und zu verwalten.
Es gibt in Deutschland ein ähnliches Modell von einem kleinen Unternehmen, das allerdings von den Zahlen so konstruiert ist, dass nur der Vertrieb reich wird und die Einleger ewig warten, es mutet betrügerisch an. Das bostadsrätt hingegen funktioniert ja schon seit Jahrzehnten, da hätte ich gern mehr gewusst.

Viele Grüße
knut245

[Framsidan]

Ich besitze seit 20 Jahren ein bostadsrätt.

Als ich die erste Bostadsrättslägenhet kaufte, machte ich das wegen Wohngegend, Umfeld usw

Denn wenn ich was besitze, passt man auch besser auf, unter anderem auch auf das Umfeld. Aber so ist das heute auch nicht mehr, leider.

Mit Bausparkasse würde ich das absolut nicht betrachten. Man kann zwar bei HSB und Riksbyggen ansparen und hat dann auch mal den Vortritt bei begehrten Objekten aber die meisten kaufen sich ein Bostadsrätt nur so.

Man muss halt alles was innerhalb der eigenen 4 Wände ist, selbst bekosten. Wenn mir der Herd kaputt geht kann ich keinen anrufen und sagen dass ich einen neuen Herd brauche sondern ich muss mir einen neuen kaufen.

Nur Wasser, Ablauf und Heizung ist die Sache der Bostadsrättsförening. Aber die bezahlen wir ja auch mit unseren monatlichen Abgaben.
Wenn z.B. eine Waschmaschine in der Waschküche kaputt geht und der Verein eine neue kauft, bezahle ich das mit meinen Abgaben.

Framsidan

[knut245]

@Framsidan: ...was ich besitze, darauf passe ich besser auf: Ich war der Meinung, dass man beim bostadsrätt nicht die Wohnung selbst besitzt sondern einen Anteil an der Genossenschaft, der sie gehört...? Sonst wäre es ja das Modell der deutschen Eigentumswohnung, das in S ja nicht so angenommen wird, wie neulich zu lesen war. Wem gehört die Wohnung also letztlich und welche Rechte hast Du durch den Kauf des bostdsrätt erworben?

[Framsidan]

Es gehört einem ein Teil der anlage, je nachdem wie gross die eigene Wohnung ist.

Man kauft sich sozusagen das Wohnrecht und ist, wenn man sich an die Regeln hält, auch nicht kündbar.
Ich kann meine Wohnung tapezieren oder mal grad wie ich Lust habe, da kann mir keiner dreinreden. Muss das aber auch alles selber bezahlen

Man kauft sich ein bostadsrätt nicht um es zu vermieten wie mit Eigentumswohnungen in Deutschland.
Mittlerweile ist es etwas einfacher geworden sie zu vermieten falls ich mal länger anderorts bin. Früher war das fast unmöglich.

Wenn man eine Wohnung kauft, wird man Mitglied bei HSB oder Riksbyggen und hat somit Stimmrecht bei Wahl des Styrelsen.
Styrelsen verwaltet zusammen mit dem Verwalter das ganze.

Man erwartet etwas mehr von einem Mitglied als von einem reinen Mieter.
Wie ich schon vorher sagte, bedeutete früher ein Bostadsrätt immer ein etwas besseres ruhigeres Wohnen.
Obwohl die Wohnungen ja ziemlich teuer geworden sind, kaufen viele die eigentlich nicht dafür geeignet sind.

Tu mich etwas schwer das ganze auf deutsch zu erklären....

Framsidan

[knut245]

Hm, nun gibts aber bostadsrätter, die ausgesprochen billig sind. 58000 kr für eine Wohnung, wenn auch klein, gerade gesehen. Das kann ja nicht der Preis sein, für den man das Eigentum erwirbt, also quasi den Teil des Hauses kauft, der der Wohnungsgröße entspricht, das wäre ja viel zu wenig. Diese Wohnung hat dann eine avgift von 2000 kr, das könnte ja schon fast die Miete sein. Sind die 58000 dann eher der Einstiegsbeitrag in die Genossenschaft, der das Haus gemeinschaftlich gehört?

[Framsidan]

Für 58 000 ein bostadsrätt ist entweder in einer schlechten Wohngegend wo keiner kaufen will oder am ende der Welt wo auch keiner hin will.

Avgift ist die monatliche Abgabe.

Bei einer Mietwohnung redet man von Miete/Hyra

Bei bostadsrätt von Avgift

[Aelve]

Hallo,

unsere Bekannten in Löddeköpinge bei Malmö zeigten uns letzte Woche gerade Prospekte über zwei Bostadsrätt in der Nähe von Malmö.
Bei dem einen handelte es sich um ein ziemlich kleines Haus, es sollte knapp 1.000.000 SEK kosten und danach monatlich über 5.000 SEK Wohngeld.
Das andere war eine Wohnung, die sollte sogar 1.250.000 SEK kosten und das Wohngeld betrug auch über 5.000 SEK. Mir wäre das viel zu teuer für eine Art Eigentumswohnung oder Wohnrecht, denn die zu zahlenden monatlichen Kosten sind ja fast so hoch wie eine Miete. Mit der monatlichen Abgabe zahlt man dann ja auch für diejenigen mit, die nicht so pfleglich mit der Wohnanlage umgehen, für die Verwaltung usw. Es mag für ältere Leute, die sich weiter nicht mehr um ein eigenes Haus kümmern wollen, reizvoll sein, aber für mich wäre das nichts, denn auch in Deutschland kann man mit Eigentumswohnungen große Probleme haben, weil man immer das mitbezahlen muß, was andere Eigentümer gerne möchten. Man kann nicht selber entscheiden, wann man welche Erneuerungen machen und wann sie sich leisten kann.

Grüße Aelve

[goteborgcity]

Hej,

hatte leider noch nicht die Zeit das ganze System zu erklären, kommt aber noch diese Woche ...

Grüsse

Herbert

[goteborgcity]

Eine Wohnung nach Bostadsrätt in Schweden

Ein Bostadsrätt ist die schwedische Alternative einer Eigentumswohnung, jedoch mit dem Unterschied, dass man nicht Eigentümer der Wohnung wird, sondern nur einen Anteil an einer Baugenossenschaft besitzt über die man ein ausgedehntes Nutzungsrecht einer Wohnung erhält.

Der Besitzer eines Bostadsrätt kan daher in seiner Wohnung nahezu autonom alle notwendigen Installationen vornehmen, hat jedoch für alles, was das Gebäude betrifft nur sein Stimmrecht. Es ist daher nur durch einen Beschluss der Gemeinschaft möglich Veränderungen an Fenstern, Balkon oder anderen Gebäudeteilen vorzunehmen. Auch was den Unterhalt des Gebäudes, den gemeinsamen Garten, den Pools, den Kinderspielplatz, die Waschküche usw. betrifft ist man auf die Entscheidung des Vereins angewiesen und hat daher nur ein gewöhnliches Stimmrecht.

Die Mehrheit der Schweden kaufen direkt einen Anteil an einer Baugenossenschaft, den sie über ihre Hausbank finanzieren lassen, damit sie in eine bestimmte Wohnung einziehen können. (Das „Ansparen“ im System eines Bausparens ist eine Alternative, die ich separat erklären werde.)

Um eine Wohnung beziehen zu können, muss daher erst einmal der „Anteilspreis“ entsprechend der Wohnungsgröße bezahlt werden, der von der Qualität des Hauses, der Lage und anderen Eigenschaften abhängig ist. In kleineren Städten muss man für einen Anteil in einem älteren Bau für eine 50 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Wohnung in der Regel ab 200.000 Kronen ausgeben, während in den größeren Städten der Anteil für eine gleich große Wohnung in einem neueren Bau auch locker zwei Millionen Kronen überschreiten kann.

Das Problem kann jedoch mit den umgelegten Kosten auftauchen, denn die Verwaltung, ein Versammlungsraum, der Unterhalt des Gartens, die Waschküche und auch der Unterhalt von Fassade und Reparaturen im Treppenhaus kosten und diese Kosten werden auf alle Anteile verteilt, auch wenn man davon keinen Nutzen haben sollte. Diese Kosten liegen im günstigsten Fall und in der Kleinstadt bei etwa 3000 Kronen im Monat, können aber auch 8000 oder 10.000 Kronen in exklusiverer Lage erreichen. Es ist daher wichtig, sich klar zu sein, dass man diese Kosten auch jeden Monat zahlen kann, da sonst der „Anteilsschein“ gepfändet werden kann und man die Wohnung auch wieder verlassen muss.

Wie hoch diese Kosten werden, das hängt nicht nur von neutralen Eigenschaften ab wie Witterung oder normaler Verschleiß, sondern auch von den anderen Anteilseignern, denn egal woher ein Schaden kommt, warum ein Treppenhaus verschmiert wird oder warum ein Wäschetrockner seinen Geist aufgibt, in den meisten Fällen müssen dann alle Mitglieder der Genossenschaft ihren Anteil dazu beitragen.

Zu diesen monatlichen Kosten kommen selbstverständlich die üblichen Wohnkosten wie Strom, Wärme, Wasser, Kabelanschluss-TV usw. hinzu, wobei auch hier der Anteilseigner wenige Wahlmöglichkeiten hat, sondern die Gesellschaft akzeptieren muss, die die Mehrheit der Anteilseigner bestimmt hat. Vieles hängt daher davon ab wie gut alle Mitglieder miteinander auskommen und wie gut die Verwaltung, die ebenfalls gemeinsam finanziert wird, die Interessen der Genossenschaft wirklich vertritt.

Ein weiterer Einstieg in das System des Bostadsrätt: http://schweden-aktuell.blogspot.com/20 ... aufen.html

Fortsetzung kommt baldmöglichst ...

[Framsidan]

Auch in einer Mietwohnung werden ja alle laufenden Kosten auf alle umgelegt. Kein Hausbesitzer zahlt das selber aus reiner Menschenliebe.

Klar dass manche Sachen gemacht werden die ich weder brauche oder will und trotzdem mitzahlen muss. Wieviele Hausbesitzer müssen nicht eine neue Strasse mitzahlen obwohl sie sie selber nicht wollen?

Wir können uns ja mal einig sein dass jeder ein Dach über den Kopf braucht. Eine Mietwohnung zu finden, da muss man grosses Glück haben. Suchte ja selber vor über 30 Jahren und weiss wie das ist.

Für mich ist ja das Umfeld wichtig, ja sehr wichtig und da wirds dann noch schwerer.

Ein eigenes Haus? Nicht jeder will das, nicht jeder ist dafür geeignet und nicht jeder hat die Geldbörse dazu, Also was bleibt?

Viele ältere Leute verkaufen auch ihr Haus und kaufen sich ein bostadsrätt. Man hat nichts mehr zu tun mit dem was ausserhalb meiner 4 Wände ist. Man braucht sich weder um eine Heizung, Wasser oder einem neuen Dach beschäftigen.

Es steht jedem frei sich etwas aktiv zu sein in einem Bostadsrätt, sich auch damit zu beschäftigen was gemacht wird im Verein und sich gegebenfalls ins Styrelsen reinwählen zu lassen.

Ich habe ja viele Jahre im eigenen Haus gewohnt und meine Kinder und Bonuskinder tun das auch aber heute will ich das nicht mehr.

Framsidan

[goteborgcity]

@Framsidan

Ich bin ganz und gar nicht gegen das Bostadsrätt, sondern will nur AUCH auf die Gefahren hinweisen, denn nicht umsonst gab es einige bedeutende Skandale in den letzten Jahren. Wer zum Beispiel seine tatsächlichen Kosten beim Kauf eines Bostadsrätt nicht berechnet, der kann eben wieder auf der Strasse landen. Wichtig ist es den Vertrag sehr genau zu lesen, wobei man auch die Gegend kennen sollte.

Ein Bostadsrätt kann weitaus billiger als ein eigenes Haus kommen, aber auch erheblich teurer werden. Alles eine Frage der Wahl und des Vertrages.

Wenn ich Strom usw. nenne, so deswegen, weil man im eigenen Haus den Anbieter wählen kann, nicht im Bostadsrätt. Das gleiche gilt für Kabelfernsehen usw. Für einen Teil der Bevölkerung ist das Bostadsrätt ideal, andere sollten eben die Finger davon lassen, vor allem wenn sie vielleicht bald bei ihrer Bank auch amortisieren müssen und nicht nur die Zinsen auf die Kredite bezahlen können.

Herbert

[accaacca]

Habe gemischte Gefühle bezüglich Bostadsrätt.
Da man nur das Recht erwirbt um zu wohnen aber nicht die Wohnung selbst ist man sehr abhängig von den Entschidungen des styrelsen (Wohnrat). Wir wollten die Küche verlegen. Geht nicht. Selbst um einen neue Dusche einzubauen gab es einen Spiessrutenlauf. Alle Leitungen im Boden und in den Aussenmauern gehören nämlich nicht Dir, obwohl du 200.000 euro (Stockholm) für die Wohnung gezahlt hast.
Und meist darfst Du die Wohnung auch nicht weitervermieten.
Das Problem ist auch dass es in grossen Städten auch keine Alternative gibt. Häuser findet man erst weiter draußen am Stadtrand, aber in der Stadt bleibt nur das Bostadsrätt oder mieten, letzteres ist in Schweden aber praktisch unmöglich außer du bist seit Jahrzehnten auf irgendwelchen Listen also bleibt nur Bostadsrätt.

Zum Avgift. Das beinhaltet meist auch die Heizung, was in Schweden nicht so schlecht ist. Die Winter sind lang und kalt.

Die grossen Fluktuationen kommen zum Teil daher das im Avgift auch noch ein Rückzahlung des Baukredites der Anlage drinnensteckt. Und bei neuen Gebäuden ist dass noch ziemlich hoch. Wenn du ein Bostadsrätt in einem alte Gebäude (100 Jahre) hast ist das Avgift meist gering, da es keine offenen Kredite mehr gibt.

lg,
Hannes

Im Bostadsrätt wo ich gerade lebe kann ich mir den Strom, Telefon und Internetanbieter aussuchen. Man ist also nicht immer fix gebunden. Da muss man halt im voraus anfragen wie das gehandhabt wird.

Wenn du eher unabhängig und fexibel sein willst ist ein Bostadsrätt nicht das beste.

[goteborgcity]

Hej Hannes,

genau das ist das Problem, das ich meine. Die Verträge sind extrem unterschiedlich, so dass man eigentlich Jurist sein muss - oder Makler - um die Fallstricke zu erkennen. Man kann extrem Glück haben, aber auch vor dem Problem stehen, dass man selbst in der "eigenen" Wohnung massiv beschränkt ist. Ich kenne Wohnungen nach Bostadsrätt mit elektrischen Heizungen, was ganz nett ins Geld gehen kann, aber ich kenne auch welche in denen man sämtliche Änderungen und Installationen in Küchen und Bädern selbst unternehmen kann. Da es fast 4000 kooperative Vereine in Schweden gibt, die alle eigene Veträge aushandeln, ist es fast unmöglich eine allgemeine Angabe zu machen, die überall gilt. Als Ratschlag: Den Vertrag sehr genau studieren und die Endkosten mathematisch genau berechnen.

Wer jedoch in der Stadt wohnen will, kann eigentlich nicht wählen, denn gute Mietobjekte zu finden ist noch schwieriger als ein akzeptables Bostadsrätt ausfindig zu machen, wobei das Pendeln mit Eigenheim im Randbezirk auch nicht immer die Lösung ist, denn gerade im Winter führt das manchmal zu erheblichen Problemen, vom Zeitverlust gar nicht erst zu reden.

Viele Grüsse

Herbert

[Framsidan]

Herbert von welchen Verträgen schreibst du eigentlich?
Wenn ich ein bostadsrätt kaufe, privat oder durch einen Makler, schreibe ich einen Kaufvertrag. In dem steht überhaupt nichts über meeine Rechte und Pflichten. Auch geben die Makler darüber keine Auskunft.

Das ist Sache des einzelnen Käufers dass er sich erkundigt. Jede grössere Bostadsrättsförening hat ihre Schriften in denen alles genau erklärt wird. Kümmert man sich als Käufer nicht darum dann kann man nicht hinterher auf den Verein schimpfe.

Hannes der Sinn eines Bostadsrätt ist ja darin zu wohnen, nicht nur in Spekulationssyfte was kaufen. Wie bei Eigentumswohnungen in D

Dass man den Grundriss einer Wohnung nicht veändern darf, finde ich gut. Man kann sich ja leicht vorstellen was alle Heimwerker da machen würden......

In den schriften die erklären was es bedeutet sich ein bostadsrätt zu kaufen, sthet auch was meine Aufgabe ist und was die des Vereins. Wie Wasser, Ablauf, Heizung, Fenster, Türen usw.

Bei kleinen, privaten Vereinen wäre ich auch sehr vorsichtig.

Aber wie gesagt, sich vorher erkundigen

Framsidan

[goteborgcity]

Hej Framsidan,

Vertrag ist eigentlich nicht das richtige Wort, sondern ich meine die Anlagen zum Kaufvertrag und die öffentlichen Berichte, die man mit der Unterschrift des Vertrages automatisch akzeptiert. Genau genommen sind es daher die Jahresberichte, die grundlegenden Konditionen der Vereinigung (bei einer Firma wären es die Allgemeinen Geschäftsbedingungen) und die Entscheidungen, die bei den Hauptversammlungen gefällt wurden. Dies gemeinsam gibt einen ziemlich realistischen Überblick über das, was auf einen zukommen kann, denn damit sind alle Bedingungen abgeklärt.

Bei den Berechnungen, die man anstellen sollte, kommt dann natürlich noch der eigene Bankkredit für den Kauf dazu, denn da gibt es ja auch unterschiedliche Verträge und gewisse Risiken.

Aber Vetrag war sicher nicht das richtige Wort, aber ich wollte den ganzen "Block" irgendwie zusammenfassen. Das wichtigste Dokument kann z.B. so aussehen wie jenes auf der Seite
http://www.brfkallkallan.se/filer/Stadg ... kallan.pdf
und da sind bereits einige "Fallen" für den Käufer eingebaut ...

Auch die Jahresberichte der letzten fünf Jahre sagen einiges aus, denn daraus kann hervorgehen wann letztmals grössere Reparaturen gemacht wurden und ob welche vorgesehen sind, die dann zu höheren Monatsbeträgen führen können.

Wer sich wirklich alle Papiere beschafft, kann sich einen halbwechs brauchbaren Überblick darüber verschaffen, ob der Kauf eines bestimmten Bostadsrätts interessant ist oder nicht, wobei natürlich jeder Verein andere Bedingungen stellen kann. Ich weiss jetzt nicht genau wieviele verschiedene Vereine es im Moment nur in Göteborg gibt, aber mit den kleineren zusammen dürften es zwischen 1300 und 1500 sein. Je nach Wahl kann man also ein gutes Geschäft machen oder eben in Probleme geraten.

Herbert

[Framsidan]

Goteborgcity nun ist es leider so dass fast alle die ein bostadsrätt kaufen, erst nach dem Kauf Stadgarna bekommen oder auch die Schriften die genau erklären was es bedeutet ein Bostadsrätt zu kaufen.

Um den Rechenschaftsbericht zu bekommen, muss man selbst mit dem Verein Kontakt aufnehmen, der Makler hat sowas nicht. Die Makler wissen in der Regel sehr wenig vom Verein und geben oft falsche Informationen.
Habe ich den Kaufvertrag unterschrieben, privat oder beim Makler, dann treffe ich den Verein.
Das sollte eigentlich umgekehrt sein.

Aber steht eine Wohnung zum Verkauf dann kann nicht der Verein für jeden Interessenten da ein Treffen haben denn die Kosten würden auf die schon wohnenden dort zukommen. Also wäre es Sache der Makler zu informieren.

Und was glaubst du wieviele lesen Stadgarna? Wenige, leider

Genauso mit dem Informationsblad das wir regelmässig in den Briefkasten bekommen.

Viele die nie auf eine Versammlung gehen

Framsidan

[goteborgcity]

Hej Framsidan,

ich kenne das Problem, obwohl es eigentlich keines sein dürfte, denn die Jahresberichte müssen veröffentlicht werden und sind daher jedem zugängig, der sich dafür interessiert. In der Regel haben die Makler auch die Stadgarna, aber leider wollen Makler nun einmal verkaufen und nicht unbedingt informieren. Und wenn dann für eine Wohnung auch noch zahlreiche Interessenten da sind, so hat auch der Käufer wenig Möglichkeiten Druck auszuüben, sondern muss einfach blind zugreifen. So lange man die Makler nicht gesetzlich dazu zwingt alles aufzudecken, so lange wird sich das natürlich auch nicht ändern.

Grössere Vereine haben mittlerweile allerdings auch ihre eigene Website, wo man alle offiziellen Dokumente findet, was schon ein sehr grosser Fortschritt ist, auch wenn damit nicht alle Probleme beseitigt werden. Stockholm und Göteborg sind allerdings besonders übel, was Information angeht.

Aber ein ähnliches Problem existiert ja auch für Ferienhäuser und Stugor, denn auch hier informieren die Makler meist nicht über Rechte und Pflichten, die auf den Grundstücken liegen, was sie auch nicht müssen, so lange die Information auf ein Gesetz baut oder im Bauamt nachzulesen ist. Besonders problematisch wird dann, wenn ein Ausländer kaufen will, der sich wirklich nur auf den Makler verlassen kann und nicht weiss wo man welche Information findet ... und sie vielleicht auch nicht lesen kann.

Dass sich die Mitglieder eines Vereins nicht für die Sitzungen interessieren, das ist leider auch normal, obwohl es nicht so sein sollte. Aber das ist das gleiche bei Koloniegärten, Koloniestugor usw. Wenn zehn Prozent deren, die davon betroffen sind, auftauchen, so ist das meist eine gelungene Versammlung. ... Allerdings verstehe ich das auch, denn der Vorstand bleibt meist unverändert und diejenigen, die am besten argumentieren können (für die eigenen Interessen) steuern meist die gesamte Versammlung. Bisweilen wird ein Neuling einfach "tot-argumentiert" und überstimmt. Das ist nicht unbedingt aufbauend. Aber das ist natürlich ein anderes Problem.

Herbert