Hauskauf in Schweden " 10 Regeln "
Verfasst: 23. Dezember 2008 23:06
Ich wünsche allen ein erholsames Weihnachtsfest und einen guten Rutsch in dass "neue Jahr"
Ich glaube dieser Text paßt hierher
Hier ein paar Typs die ich im nett gefunden habe für den Hauskauf in Schweden !!!!!!!!!!!!
Die 10 Gebote beim Hauskauf in Schweden
Auswandern nach Schweden ist zur Zeit ein großes Thema welches durch diverse TV Filme und Serien gestützt und verzerrt wird. In Schweden finden Sie noch sehr dünn besiedelte Gebiete und Natur mit beschränkten menschlichen Aktivitäten und Zerstörungen.
Viele Naturliebhaber träumen davon hier ein Haus zu besitzen um hier zu leben oder einfach nur ihre Ferien zu verbringen.
Wenn Sie glauben, in Schweden eine Immobilie erwerben zu wollen so beachten Sie unbedingt folgende Hinweise vor dem Kauf:
Die 10 Gebote beim Hauskauf in Schweden
1.
Vertrauen Sie nur einem – sich selbst!
Vergessen Sie nicht, hier sind Menschen mit im Spiel und es geht um Geld. Kontrollieren, Informieren, Spionieren Sie selbst so viel wie Möglich über die Immobilie und Ihre Geschäftspartner. (Besonders bei Ihren eigenen Landsleuten)
Treffen Sie keinen Geschäftspartner auf dem Marktplatz oder nur durchs Internet/Telefon, sondern in seinen eigenen Räumlichkeiten/Büro und machen Sie sich ein Bild von seiner Firma. Lassen Sie sich nicht von weissen Hemden und Krawatten täuschen, sondern hören Sie auch auf Ihr Bauchgefühl! Spionieren und fragen Sie nach bei Gemeinden, Firmenregister und Nachbarn, verlangen Sie nach Referenzen.
Selbst das schwedische Fernsehen informiert schon über Häuserraub. Das heisst, irgendjemand gibt sich als Besitzer/Verkäufer einer Immobilie aus, zeigt Ihnen vielleicht auch ein Objekt, schreibt Ihnen einen Vertrag den man überall downloaden kann, (mit deutscher Übersetzung) und schon sind Sie Ihre Anzahlung los. Die Betrüger in der Zwischzeit schon lange im Untergrund verschwunden. Kaufen Sie NIEMALS eine Immobilie nur übers Internet, zB Ebay u.s.w. (unglaublich, kommt aber vor!)
Seien Sie bitte äusserst kritisch gegenüber "schön Wettergerede" und "Tratsch und Klatsch" im Internet!
Die meisten Schweden, insbesondere im Norden sind sehr, sehr anständige, seriöse Menschen. (Ausnahmen bestätigen die Regel)
Haben Sie die Fastighetsbeteckning (Bezeichnungsnummer) einer Immobilie, können Sie (gegen Gebühr) hier die Grundbucheintragungen einsehen. Hier findet man auch Informationen über Nutzungsrechte von anderen (z.B. Wege, Leitungen übers Grundstück).
http://www.lantmateriet.se/
2.
Verhandeln Sie IMMER über den Preis!
Die Kaufpreise übersteigen bei vielen Objekten den reellen Wert. Preisverhandlungen sind oftmals (nicht immer) einkalkuliert. Schnell steigende Nachfragen ausländischer Käufer nach schwedischen Immobilien veranlassen viele Verkäufer und Makler zu überhöhten Verkaufspreisen.
(Auch überhöhte Courtagen sind von Anfang an eingeplant um die "zu lange" Verkäuferkette zu entschädigen)
Falls Sie unsicher sind über den Wert einer Immobilie, fragen Sie einfach eine Bank pro forma, nach einem Kredit. Eine grobe Faustregel besagt das Ihnen die Bank in Nordschweden ca. 50% finanziert.
Beispiel: Kaufpreis 1.000.000,-sek. die Bank gibt Ihnen aber nur 100.000,-sek Kredit. Hier können Sie davon ausgehen dass die Immobilie überteuert ist. (Vorausgesetzt das Sie einen seriösen Hintergrund haben)
3.
Nehmen Sie professionelle Hilfe in Anspruch
Seit dem 01.01.2000 können ausserhalb Schwedens wohnhafte Personen, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit, ohne Genehmigung Immobilien erwerben. Es ist aber dringend zu empfehlen, den Kaufvertrag nicht ohne juristische Hilfe abzuschliessen, da Fehler bei der Vertragsgestaltung teuer werden können.
Verlassen Sie sich beim Kauf IMMER auf
• in Schweden lizensierte UND wohnhafte Makler
• in Schweden wohnhafte, anerkannte Juristen/Advokaten
• eine grössere, bekannte schwedische Bank
Immer wieder erleben wir bei Kaufverhandlungen das einige Unklarheiten angehend Besitzerverhältnissen, Pfandbriefen oder Grundstücksbezeichnungen fehlerhaft aufgeführt werden.
Wir möchten sie dringend darauf hinweisen und ihnen davon abraten, selbst auf eigene Faust, Kaufverträge mit einem Verkäufer durchzuführen.
Ein Immobiliengeschäft kann unkompliziert wirken, was auch meistens der Fall ist. Aus Erfahrung weiss man allerdings, dass das scheinbar unkomplizierte Geschäft Details enthält, die der Laie weder einschätzen noch mit ihnen umgehen kann. Das hat fast immer finanzielle Nachteile für Käufer oder Verkäufer. Das ”unkomplizierte” Geschäft bringt nicht immer den günstigsten Preis.
4.
Vermeiden Sie ausländische Makler, Vermittler, Immobilienanbieter
Immobilienanbieter, die nicht in Schweden wohnhaften sind, brauchen nur Ihren Namen oder Ihre E-mail Adresse um sich die Rechte an der Courtage/Provision zu sichern. Oftmals ist diese doppelte Provision schon von Anfang an, mit im Verkaufspreis eingerechnet, um die diversen "Vermittler" zu bezahlen. Fallen diese weg, bekommen Sie die Immobilie oftmals billiger.
Ein "neugieriges" Telefongespräch oder ein E-mail an die falsche Adresse kann somit teuer für Sie werden. Es geht einzig und allein um "Kunden - Adressenfang" um Sie danach umgehend an den schwedischen Makler weiterzuleiten. Für diesen "Kundenfang" lassen sich diese Firmen sehr gut bezahlen was der Verkäufer und schwedische Makler ganz klar im Preis einrechnet. Viel Geld für wenig Arbeit, denn die ganze Arbeit mit dem Verkaufsprozess erledigt der schwedische Makler danach für Sie.
Einige dieser ausländischen Immobilienanbieter waren noch nie oder nur für sehr kurze Zeit in Schweden und können Ihnen daher alle Auskünfte und Informationen nur bedürftig weiterleiten. Oftmals auch werden Fakten verdreht, verschwiegen oder unsachgemäss weitergegeben.
Alle Immobilien bei ausländischen Immobilienanbietern finden Sie auch im Internet direkt bei dem rechtlichen schwedischen Makler.
Achtung! Es gibt Ausnahmen! Anbieter die angemessen verdienen und Ihnen viel arbeit abnehmen. Das schwierige ist diese zu finden! Verlangen Sie nach Referenzen!
Wenn Sie sich direkt an den Verkäufer oder den schwedischen Makler mit rechtlichem Verkaufsauftrag halten, sind Ihre Chancen für eine erfolgreiche Preisverhandlung ganz klar viel grösser. Die Fakten und Informationen die Sie bekommen oftmals viel genauer.
Sehr viele schwedische Makler sind mittlerweile auf deutsche Hauskäufer eingestellt und können entweder selbst deutsch oder haben jemanden, der die Übersetzer-Rolle übernehmen kann. Sie sparen dabei viel Geld.
Versuchen Sie IMMER die Verkaufskette so kurz wie möglich zu halten aber mit juristischer Hilfe.
Am billigsten für Sie:
Verkäufer - Käufer
Am sichersten und billigsten für Sie:
Verkäufer - "schwedischer" Makler/Jurist/Bank/Konsult - Käufer
Zu Ihrem Nachteil:
Verkäufer - schwedischer Makler/Jurist/Bank/Konsult - "ausländischer" Makler/Vermittler - Käufer
5.
Bezahlen Sie keine Maklergebühren
Einige ausländische Immobilienanbieter schreiben: Courtage: X % incl. deutscher Mehrwertsteuer - Vom Käufer zu zahlen!
Hier bezahlen Sie die Courtage doppelt!
Maklergebühren bezahlt in Schweden IMMER der Verkäufer. Es gibt keine Ausnahme!
Diese Gebühren/Kosten sind ganz klar im Verkaufspreis integriert. Bezahlt nun auch der Käufer nochmals eine Courtage ist dies wohl eine Einnahme für den Immobilienanbieter, aber äusserst unseriös und zum Nachteil des Kunden.
Die Grundpreise liegen zwischen 25.000 – 50.000 SEK. Oftmals kommt eine Verkaufspreisbeteiligung von 1% - 5% dazu, zuzüglich 25 % Umsatzsteuer . Verschiedene Lösungen und Absprachen zwischen Verkäufer und Makler sind legal und unterliegen keinem schwedischem Gesetz.
6.
Stellen Sie IMMER unangenehme Fragen
wie z.B:
- Haben Sie einen offiziellen Verkaufsauftrag nach schwedischem Recht? (max nur 3 Monate)
- Was konkret beinhaltet Ihre Dienstleistungen? (lassen Sie sich diese schriftlich aushändigen)
- gibt es eine Radonuntersuchung? Wer bezahlt die kosten bei einer Radonsanierung?????
7.
IHRE Untersuchungspflicht beim Kauf
Das Gesetz setzt voraus, dass Sie als Käufer das Kaufobjekt sorgfältig und eingehend untersuchen. Dies ist besonders wichtig, wenn es sich um Immobilien (bebaute Grundstücke und Erbbaurechte) handelt. Das Gesetz schreibt vor, dass der Käufer eine Untersuchung vornehmen muss!
Das Gesetz geht davon aus, dass das Grundstück so übernommen wird, wie es tatsächlich ist. Oder, mit anderen Worten, dass alle Grundstücke in befindlichem Zustand verkauft werden. Das bedeutet, dass Sie als Käufer keine Mühe scheuen sollten, die Beschaffenheit des Grundstücks möglichst genau festzustellen. Normalerweise gehört dazu jedoch nicht, dass Sie als Käufer Eingriffe oder Beschädigungen am Gebäude vornehmen müssen/dürfen. Derartiges ist ohne Erlaubnis des Verkäufers auch nicht gestattet.
Als Käufer sind Sie nicht berechtigt, den Verkäufer nach dem Kauf (wenn der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben worden ist) für solche Fehler oder Mängel zu Verantwortung zu ziehen, die von Ihnen bei der Untersuchung, die vorgenommen wurde oder die vorzunehmen gewesen wäre, hätten entdeckt oder vermutet werden können/müssen.
Sollte der Käufer die dazu erforderlichen Kenntnisse nicht haben, muss/kann die Besichtigung von einem Fachmann durchgeführt werden.
Die schwedische Gesetzeslage ist hier unbarmherzig gegenüber dem Käufer und nur sehr wenige Kläger erhalten nach 4-5 Jahren Ihr Recht.
Allerdings hat auch der Verkäufer eine Verantwortung für verstecke Mängel bis 10 Jahre nach Vertragsunterzeichnung.
Achtung nochmals:
Ein Makler führt normalerweise keine Besichtigung von Grundstücken oder anderen Immobilien durch, erteilt aber Ratschläge über Besichtigungen und kann oft berufserfahrene und tüchtige Schätzer empfehlen. Die schwedischen Regeln für Immobilienkäufe basieren u.a. darauf, dass der Käufer die Verantwortung dafür trägt, dass das Kaufobjekt im Hinblick auf dessen aktuellen Zustand und Standard untersucht wird.
Viele schlimm aussehende Schäden lassen sich bei Blockhäusern (mit ihrer guten Statik) leichter als gedacht reparieren, andere Probleme (z.B. Feuchtigkeit im Unterbau) sehen dagegen nicht gefährlich aus, sind aber schwer zu beheben. Also achtet auf die Substanz und nicht auf das in Schweden so moderne „Homestaging“ und Farbgebung.
Auch in Schweden sind Handwerker/Firmen aus der Umgebung eine ausgezeichnete Informationsquelle.
Ebenfalls wichtig ist, dass man sich nach der Radonbelastung des Hauses erkundigt. Radon ist ein radioaktives Gas, dass in bestimmten Granitsorten vorkommt. Allein in Schweden sterben jedes Jahr 400 Menschen an Radonkrebs. Hat man Pech, ist der Unterbau des Hauses aus Granit gebaut, der Radon ausgast. Beim Miljönämden der Kommune kann man sich meistens nach Radonmessungen in der Umgebung erkundigen.
8.
Finanzierung
Eine Hypothek kann bei einem schwedischen Kreditinstitut vermittelt werden. Über das aktuelle Zinsniveau (4 bis 6,5%) infomieren sie sich am besten bei den Banken oder im Internet. Natürlich erledigen wir das auch für Sie. Bankfinanzierung durch unsere Zusammenarbeitspartner wie z.B. http://www.handelsbanken.se/, sind in der Regel kein Problem und an der Tagesordnung sofern Sie ein geregeltes Einkommen nachweisen können.
Die Finanzierung einer schwedischen Immobilie durch ausländische Kreditinstitute ist eher schwierig.
Aufgrund der Neuregelung des Bauspargesetzes ist es unter gewissen Voraussetzungen möglich, für die Finanzierung einer Immobilie in einem EU-Land, welches vergleichbare Beleihungsmodalitäten wie Deutschland hat, einen deutschen Bausparvertrag zu verwenden.
Zur einfachen Erledigung regelmässiger Zahlungen ist eine Einrichtung eines Kontos in einem schwedischen Kreditinstitut unerlässlich. Dies ist aber kein Problem und es reicht normalerweise die Vorlage eines gültigen Personalausweises. Erledigen wir für Sie.
Nach Abschluss des Kaufvertrages sind 10% des Kaufpreises als Anzahlung ("Handpenning") zu leisten.
Bei Übernahme der Immobilie ist der Kaufpreis fällig. Zugleich ist die Grunderwerbssteuer von z.Zt. 1,5% des Kaufpreises zu entrichten.
Danach kann die Eintragung der Immobilie ins Grundbuch erfolgen: auch hier ist der Makler/Jurist/Bank behilflich. Die Eintragung ins Grundbuch kostet ca. Skr 1000:-. Bei einigen Immobilien bis zu 3000.-.
9.
Vergleichen Sie IMMER verschiedene Angebote im Internet!
Kaufverträge werden nur durch einen lizensierten schwedischen Makler, Juristen oder eine Bank ausgeführt! (Mit deutscher Übersetzung!)
10.
Verlangen Sie Angaben über den Verkäufer
Sprechen Sie Ihre Bezugsperson immer auf die Personalien, Name, Adressen, Telefonnummern, E-mail Adresse u.s.w des Verkäufers an. Es ist nichts schlimmes daran den Verkäufer einmal selbst anzurufen oder Kontakt mit Ihm aufzunehmen. Dies sollte jedoch wirklich nur bei ernsthaftem Interesse geschehen.
Wir hoffen, Ihnen einige wichtige Tipps vor dem Kauf einer Immobilie in Schweden gegeben zu haben.
Berlinerfamilie
Ich glaube dieser Text paßt hierher
Hier ein paar Typs die ich im nett gefunden habe für den Hauskauf in Schweden !!!!!!!!!!!!
Die 10 Gebote beim Hauskauf in Schweden
Auswandern nach Schweden ist zur Zeit ein großes Thema welches durch diverse TV Filme und Serien gestützt und verzerrt wird. In Schweden finden Sie noch sehr dünn besiedelte Gebiete und Natur mit beschränkten menschlichen Aktivitäten und Zerstörungen.
Viele Naturliebhaber träumen davon hier ein Haus zu besitzen um hier zu leben oder einfach nur ihre Ferien zu verbringen.
Wenn Sie glauben, in Schweden eine Immobilie erwerben zu wollen so beachten Sie unbedingt folgende Hinweise vor dem Kauf:
Die 10 Gebote beim Hauskauf in Schweden
1.
Vertrauen Sie nur einem – sich selbst!
Vergessen Sie nicht, hier sind Menschen mit im Spiel und es geht um Geld. Kontrollieren, Informieren, Spionieren Sie selbst so viel wie Möglich über die Immobilie und Ihre Geschäftspartner. (Besonders bei Ihren eigenen Landsleuten)
Treffen Sie keinen Geschäftspartner auf dem Marktplatz oder nur durchs Internet/Telefon, sondern in seinen eigenen Räumlichkeiten/Büro und machen Sie sich ein Bild von seiner Firma. Lassen Sie sich nicht von weissen Hemden und Krawatten täuschen, sondern hören Sie auch auf Ihr Bauchgefühl! Spionieren und fragen Sie nach bei Gemeinden, Firmenregister und Nachbarn, verlangen Sie nach Referenzen.
Selbst das schwedische Fernsehen informiert schon über Häuserraub. Das heisst, irgendjemand gibt sich als Besitzer/Verkäufer einer Immobilie aus, zeigt Ihnen vielleicht auch ein Objekt, schreibt Ihnen einen Vertrag den man überall downloaden kann, (mit deutscher Übersetzung) und schon sind Sie Ihre Anzahlung los. Die Betrüger in der Zwischzeit schon lange im Untergrund verschwunden. Kaufen Sie NIEMALS eine Immobilie nur übers Internet, zB Ebay u.s.w. (unglaublich, kommt aber vor!)
Seien Sie bitte äusserst kritisch gegenüber "schön Wettergerede" und "Tratsch und Klatsch" im Internet!
Die meisten Schweden, insbesondere im Norden sind sehr, sehr anständige, seriöse Menschen. (Ausnahmen bestätigen die Regel)
Haben Sie die Fastighetsbeteckning (Bezeichnungsnummer) einer Immobilie, können Sie (gegen Gebühr) hier die Grundbucheintragungen einsehen. Hier findet man auch Informationen über Nutzungsrechte von anderen (z.B. Wege, Leitungen übers Grundstück).
http://www.lantmateriet.se/
2.
Verhandeln Sie IMMER über den Preis!
Die Kaufpreise übersteigen bei vielen Objekten den reellen Wert. Preisverhandlungen sind oftmals (nicht immer) einkalkuliert. Schnell steigende Nachfragen ausländischer Käufer nach schwedischen Immobilien veranlassen viele Verkäufer und Makler zu überhöhten Verkaufspreisen.
(Auch überhöhte Courtagen sind von Anfang an eingeplant um die "zu lange" Verkäuferkette zu entschädigen)
Falls Sie unsicher sind über den Wert einer Immobilie, fragen Sie einfach eine Bank pro forma, nach einem Kredit. Eine grobe Faustregel besagt das Ihnen die Bank in Nordschweden ca. 50% finanziert.
Beispiel: Kaufpreis 1.000.000,-sek. die Bank gibt Ihnen aber nur 100.000,-sek Kredit. Hier können Sie davon ausgehen dass die Immobilie überteuert ist. (Vorausgesetzt das Sie einen seriösen Hintergrund haben)
3.
Nehmen Sie professionelle Hilfe in Anspruch
Seit dem 01.01.2000 können ausserhalb Schwedens wohnhafte Personen, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit, ohne Genehmigung Immobilien erwerben. Es ist aber dringend zu empfehlen, den Kaufvertrag nicht ohne juristische Hilfe abzuschliessen, da Fehler bei der Vertragsgestaltung teuer werden können.
Verlassen Sie sich beim Kauf IMMER auf
• in Schweden lizensierte UND wohnhafte Makler
• in Schweden wohnhafte, anerkannte Juristen/Advokaten
• eine grössere, bekannte schwedische Bank
Immer wieder erleben wir bei Kaufverhandlungen das einige Unklarheiten angehend Besitzerverhältnissen, Pfandbriefen oder Grundstücksbezeichnungen fehlerhaft aufgeführt werden.
Wir möchten sie dringend darauf hinweisen und ihnen davon abraten, selbst auf eigene Faust, Kaufverträge mit einem Verkäufer durchzuführen.
Ein Immobiliengeschäft kann unkompliziert wirken, was auch meistens der Fall ist. Aus Erfahrung weiss man allerdings, dass das scheinbar unkomplizierte Geschäft Details enthält, die der Laie weder einschätzen noch mit ihnen umgehen kann. Das hat fast immer finanzielle Nachteile für Käufer oder Verkäufer. Das ”unkomplizierte” Geschäft bringt nicht immer den günstigsten Preis.
4.
Vermeiden Sie ausländische Makler, Vermittler, Immobilienanbieter
Immobilienanbieter, die nicht in Schweden wohnhaften sind, brauchen nur Ihren Namen oder Ihre E-mail Adresse um sich die Rechte an der Courtage/Provision zu sichern. Oftmals ist diese doppelte Provision schon von Anfang an, mit im Verkaufspreis eingerechnet, um die diversen "Vermittler" zu bezahlen. Fallen diese weg, bekommen Sie die Immobilie oftmals billiger.
Ein "neugieriges" Telefongespräch oder ein E-mail an die falsche Adresse kann somit teuer für Sie werden. Es geht einzig und allein um "Kunden - Adressenfang" um Sie danach umgehend an den schwedischen Makler weiterzuleiten. Für diesen "Kundenfang" lassen sich diese Firmen sehr gut bezahlen was der Verkäufer und schwedische Makler ganz klar im Preis einrechnet. Viel Geld für wenig Arbeit, denn die ganze Arbeit mit dem Verkaufsprozess erledigt der schwedische Makler danach für Sie.
Einige dieser ausländischen Immobilienanbieter waren noch nie oder nur für sehr kurze Zeit in Schweden und können Ihnen daher alle Auskünfte und Informationen nur bedürftig weiterleiten. Oftmals auch werden Fakten verdreht, verschwiegen oder unsachgemäss weitergegeben.
Alle Immobilien bei ausländischen Immobilienanbietern finden Sie auch im Internet direkt bei dem rechtlichen schwedischen Makler.
Achtung! Es gibt Ausnahmen! Anbieter die angemessen verdienen und Ihnen viel arbeit abnehmen. Das schwierige ist diese zu finden! Verlangen Sie nach Referenzen!
Wenn Sie sich direkt an den Verkäufer oder den schwedischen Makler mit rechtlichem Verkaufsauftrag halten, sind Ihre Chancen für eine erfolgreiche Preisverhandlung ganz klar viel grösser. Die Fakten und Informationen die Sie bekommen oftmals viel genauer.
Sehr viele schwedische Makler sind mittlerweile auf deutsche Hauskäufer eingestellt und können entweder selbst deutsch oder haben jemanden, der die Übersetzer-Rolle übernehmen kann. Sie sparen dabei viel Geld.
Versuchen Sie IMMER die Verkaufskette so kurz wie möglich zu halten aber mit juristischer Hilfe.
Am billigsten für Sie:
Verkäufer - Käufer
Am sichersten und billigsten für Sie:
Verkäufer - "schwedischer" Makler/Jurist/Bank/Konsult - Käufer
Zu Ihrem Nachteil:
Verkäufer - schwedischer Makler/Jurist/Bank/Konsult - "ausländischer" Makler/Vermittler - Käufer
5.
Bezahlen Sie keine Maklergebühren
Einige ausländische Immobilienanbieter schreiben: Courtage: X % incl. deutscher Mehrwertsteuer - Vom Käufer zu zahlen!
Hier bezahlen Sie die Courtage doppelt!
Maklergebühren bezahlt in Schweden IMMER der Verkäufer. Es gibt keine Ausnahme!
Diese Gebühren/Kosten sind ganz klar im Verkaufspreis integriert. Bezahlt nun auch der Käufer nochmals eine Courtage ist dies wohl eine Einnahme für den Immobilienanbieter, aber äusserst unseriös und zum Nachteil des Kunden.
Die Grundpreise liegen zwischen 25.000 – 50.000 SEK. Oftmals kommt eine Verkaufspreisbeteiligung von 1% - 5% dazu, zuzüglich 25 % Umsatzsteuer . Verschiedene Lösungen und Absprachen zwischen Verkäufer und Makler sind legal und unterliegen keinem schwedischem Gesetz.
6.
Stellen Sie IMMER unangenehme Fragen
wie z.B:
- Haben Sie einen offiziellen Verkaufsauftrag nach schwedischem Recht? (max nur 3 Monate)
- Was konkret beinhaltet Ihre Dienstleistungen? (lassen Sie sich diese schriftlich aushändigen)
- gibt es eine Radonuntersuchung? Wer bezahlt die kosten bei einer Radonsanierung?????
7.
IHRE Untersuchungspflicht beim Kauf
Das Gesetz setzt voraus, dass Sie als Käufer das Kaufobjekt sorgfältig und eingehend untersuchen. Dies ist besonders wichtig, wenn es sich um Immobilien (bebaute Grundstücke und Erbbaurechte) handelt. Das Gesetz schreibt vor, dass der Käufer eine Untersuchung vornehmen muss!
Das Gesetz geht davon aus, dass das Grundstück so übernommen wird, wie es tatsächlich ist. Oder, mit anderen Worten, dass alle Grundstücke in befindlichem Zustand verkauft werden. Das bedeutet, dass Sie als Käufer keine Mühe scheuen sollten, die Beschaffenheit des Grundstücks möglichst genau festzustellen. Normalerweise gehört dazu jedoch nicht, dass Sie als Käufer Eingriffe oder Beschädigungen am Gebäude vornehmen müssen/dürfen. Derartiges ist ohne Erlaubnis des Verkäufers auch nicht gestattet.
Als Käufer sind Sie nicht berechtigt, den Verkäufer nach dem Kauf (wenn der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben worden ist) für solche Fehler oder Mängel zu Verantwortung zu ziehen, die von Ihnen bei der Untersuchung, die vorgenommen wurde oder die vorzunehmen gewesen wäre, hätten entdeckt oder vermutet werden können/müssen.
Sollte der Käufer die dazu erforderlichen Kenntnisse nicht haben, muss/kann die Besichtigung von einem Fachmann durchgeführt werden.
Die schwedische Gesetzeslage ist hier unbarmherzig gegenüber dem Käufer und nur sehr wenige Kläger erhalten nach 4-5 Jahren Ihr Recht.
Allerdings hat auch der Verkäufer eine Verantwortung für verstecke Mängel bis 10 Jahre nach Vertragsunterzeichnung.
Achtung nochmals:
Ein Makler führt normalerweise keine Besichtigung von Grundstücken oder anderen Immobilien durch, erteilt aber Ratschläge über Besichtigungen und kann oft berufserfahrene und tüchtige Schätzer empfehlen. Die schwedischen Regeln für Immobilienkäufe basieren u.a. darauf, dass der Käufer die Verantwortung dafür trägt, dass das Kaufobjekt im Hinblick auf dessen aktuellen Zustand und Standard untersucht wird.
Viele schlimm aussehende Schäden lassen sich bei Blockhäusern (mit ihrer guten Statik) leichter als gedacht reparieren, andere Probleme (z.B. Feuchtigkeit im Unterbau) sehen dagegen nicht gefährlich aus, sind aber schwer zu beheben. Also achtet auf die Substanz und nicht auf das in Schweden so moderne „Homestaging“ und Farbgebung.
Auch in Schweden sind Handwerker/Firmen aus der Umgebung eine ausgezeichnete Informationsquelle.
Ebenfalls wichtig ist, dass man sich nach der Radonbelastung des Hauses erkundigt. Radon ist ein radioaktives Gas, dass in bestimmten Granitsorten vorkommt. Allein in Schweden sterben jedes Jahr 400 Menschen an Radonkrebs. Hat man Pech, ist der Unterbau des Hauses aus Granit gebaut, der Radon ausgast. Beim Miljönämden der Kommune kann man sich meistens nach Radonmessungen in der Umgebung erkundigen.
8.
Finanzierung
Eine Hypothek kann bei einem schwedischen Kreditinstitut vermittelt werden. Über das aktuelle Zinsniveau (4 bis 6,5%) infomieren sie sich am besten bei den Banken oder im Internet. Natürlich erledigen wir das auch für Sie. Bankfinanzierung durch unsere Zusammenarbeitspartner wie z.B. http://www.handelsbanken.se/, sind in der Regel kein Problem und an der Tagesordnung sofern Sie ein geregeltes Einkommen nachweisen können.
Die Finanzierung einer schwedischen Immobilie durch ausländische Kreditinstitute ist eher schwierig.
Aufgrund der Neuregelung des Bauspargesetzes ist es unter gewissen Voraussetzungen möglich, für die Finanzierung einer Immobilie in einem EU-Land, welches vergleichbare Beleihungsmodalitäten wie Deutschland hat, einen deutschen Bausparvertrag zu verwenden.
Zur einfachen Erledigung regelmässiger Zahlungen ist eine Einrichtung eines Kontos in einem schwedischen Kreditinstitut unerlässlich. Dies ist aber kein Problem und es reicht normalerweise die Vorlage eines gültigen Personalausweises. Erledigen wir für Sie.
Nach Abschluss des Kaufvertrages sind 10% des Kaufpreises als Anzahlung ("Handpenning") zu leisten.
Bei Übernahme der Immobilie ist der Kaufpreis fällig. Zugleich ist die Grunderwerbssteuer von z.Zt. 1,5% des Kaufpreises zu entrichten.
Danach kann die Eintragung der Immobilie ins Grundbuch erfolgen: auch hier ist der Makler/Jurist/Bank behilflich. Die Eintragung ins Grundbuch kostet ca. Skr 1000:-. Bei einigen Immobilien bis zu 3000.-.
9.
Vergleichen Sie IMMER verschiedene Angebote im Internet!
Kaufverträge werden nur durch einen lizensierten schwedischen Makler, Juristen oder eine Bank ausgeführt! (Mit deutscher Übersetzung!)
10.
Verlangen Sie Angaben über den Verkäufer
Sprechen Sie Ihre Bezugsperson immer auf die Personalien, Name, Adressen, Telefonnummern, E-mail Adresse u.s.w des Verkäufers an. Es ist nichts schlimmes daran den Verkäufer einmal selbst anzurufen oder Kontakt mit Ihm aufzunehmen. Dies sollte jedoch wirklich nur bei ernsthaftem Interesse geschehen.
Wir hoffen, Ihnen einige wichtige Tipps vor dem Kauf einer Immobilie in Schweden gegeben zu haben.
Berlinerfamilie
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