Bei Hausverkauf 10 jahre eintreten bei versteckte Mängeln ??

[Berlinerfamilie]

Hallo,

ich habe da mal eine Frage an die Spezialisten hier )

Wir wohnen zeitweise in schweden und unser Nachbar ist ein sog.- Besserossy der alles weiß .

In einem Streitgespräch dassich ergeben hat behauptet er .
1. bei einem evtl Verkauf eines Hauses Privat an Privat ohne schwedischen Makler steht der Verkäufer bis zu 10 jahren für versteckte Mängel eindies läß sich aber bei einem Verkauf ber einen Makler umgehen????

2.solle dass Haus vor ca 13 jahren für 20.000 € gekauf worden sein und imlaufe der Zeit vollenoviert und überholt worden sein ,z. B belegt durch Rechnungen von Handwerkern und Baumärkten so ist bei einem evtl Verkauf z.B. dann für 50000 € die Differenz in schweden zu versteuern.

Ich kann mir das nich vorstellen , wär auch volkmen unlogisch aber na ja

Mann weiß ja nie


für eure Auskünfte danke im vorraus .

Berlinerfamilie

[Rauchschwalbe]

Hej Berliner,
wenn Du eine Immobilie verkaufst, bist Du am Besten dran, alles offen und ehrlich dem Käufer zu offenbaren, also alle bekannten und versteckten Mängel anzugeben. Machst Du das nicht, so kannst Du dafür später in Regreß genommen werden. Genau so ist es in Schweden, nur man muß es beweisen können. Dafür hat der Käufer die Pflicht, das Objekt so intensiv wie möglich zu begutachten und alle Mängel aufzuzeigen. Es steht ihm frei, dafür einen Gutachter mit heranzuziehen. Der Makler selber hat ganz andere Interessen. Er ist Mittler zwischen Käufer und Verkäufer und triit in beratender Funktion für beide auf. Treten später Mängel auf, so muß er beweisen, daß diese Mängel bereits zum Zweitpunkt des Verkaufes da waren und das wird schwierig.
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wenn Du in Schweden eine Immobilie kaufst, nehmen wir mal an: Kaufpreis 300.000 SEK einschl. sämtlicher Nebenkosten- Gegenwert in EUR spielt keine Rolle, maßgebend ist immer der Wert in SEK. Kaufdatum 01.01.2005. Du investierst im Objekt 2003 vieles an Kleinkram, was sich auf 10.000 SEK summiert. Dann baust Du 2004 eine neue Heizung für 50.000 SEK ein. Später willst Du das Haus verkaufen.
Verkaufsdatum soll angenommen sein: 01.01.2009 für 400.000 SEK.
Deine damaligen Investitionen hast Du dem Skatteverket (schwedischen Finanzamt) nicht bekanntgegeben. Also hast Du einen Mehrerlös von 100.000 SEK erzielt. Dafür bekommst Du auch nach Deutschland einen Steuerbescheid und musst 22 % = 22.000 SEK an Gewinn zahlen.
Alternative:
Den Kleinkram für 10.000 SEK hast Du innerhalb von 5 Jahren dem Finanzamt angegeben und nachgewiesen: er bleibt unberücksichtigt, weil die Einzelinvestition 5.000.- SEK nicht übersteigt.
Alternative:
Die neue Heizung von 50.000 SEK übersteigt als Einzelposten die 5.000 SEK- Grenze und Du gibst diese innerhalb von 5 Jahren beim Finanzamt an, dann wird dies berücksichtigt, die jährliche Steuer für das Haus wird neu festgelegt ( 1% des neuen Wertes sind dann zu zahlen). Beim Verkauf des Hauses werden die 50.000 SEK berücksichtigt und Du hast nur 50.000 Mehrerlös und folglich 22 % davon = 11.000 SEK an Steuern zu zahlen.
Alternativ: Du gibst diese Investitionskosten erst nach Ablauf von 5 Jahren an, Pech gehabt, die 5 Jahre sind absolute Zeitgrenze, also verfällt diese anrechenbare Investition, es bleibt bei 22.000 SEK- Steuerzahlung wegen Gewinn.
Glaub nur nicht, daß die Tatsache, daß Du nun irgendwo in Deutschland wohnst, Dich von der Steuerpflicht entbindet. Dafür haben beide Staaten S und D vorgesorgt und entsprechende Abkommen geschaffen. Das schwedische Finanzamt bekommt sein Geld, da kannst Du ganz sicher sein.

[Tommy_B]

Was Rauchschwalbe da schreibt, muss aber mal kräftig korrigiert werden.

Erstens: Ja, als Verkäufer bist du 10 Jahre für sogenannte versteckte Mängel haftbar. Das sind Mängel, die der Käufer trotz vorgenommener Untersuchung nicht entdecken konnte und auch nicht auf Grund des Kaufpreises, Alters oder Zustand des Hauses vermuten konnte. Diese Regel hat übrigens garnichts mit Makler oder nicht zu tun. Der Maklter tritt nur als Vermittler auf und übernimmt keine eigene Haftung für irgendwas. Als Verkäufer muss man alle Mängel angeben, die einem bekannt sind. Man kann allerdings im Kaufvertrag eine Klausel einbringen, die einen als Verkäufer von dieser 10-Jahresverpflichtung freischreibt.

Was die Versteuerungspflicht von Verkaufsgewinnen betrifft:
Beim Verkauf wird folgende Rechnung aufgemacht: Verkaufserlös minus Einkaufspreis minus Investitionen und Verbesserungen der letzten 5 Jahre minus Maklerkosten. Der verbleibende Gewinn wird versteuert. Dazu gibt es zwei unterschiedliche Modelle: Das eine versteuert den Gewinn mit 30% und das andere hab ich vergessen. Und ob du zwischendurch die Investitionen dem Finanzamt angibst oder nicht spielt überhaupt keine Rolle.

Also immerschön alle Quittungen aufbewahren!

[Berlinerfamilie]

für die umfassende Auskünfte,

ich habe es versämt bei der steuer die Kosten anzugeben aber rechnungen sind vorhanden , soweit ich weiß, kann Mann auch 100 skr / std bei selbstinsallation oder bau absetzen ( von der steuer )

habe mir in den etzten Jahren vieles angebaut und umgebaut
neue e-Installation,
neue Thermofenster aus D,
innen alles mit Panele,
neue Heizung,
20 qm Altan mt Isofenster,
neue deutsche Einbauküche,
12 qm Vorbau mit Iso-Eingangstür
50 qm Winterfeste Garage,
Isotan einbau mit 500 liter usw,usw

von den normalen instandsetzunsmaßnahmen wie Kellerisolierung spreche ich garnich

Ich gehe also avon aus ,dass da mndestens 30.000€ drin stecken wenn nicht noch mehr, aber alles belegbar mit Rehnungen und natürlic nch angemeldet bei der skatten.


So in etwa war mir dass auch schon klar, aber die Frau meines Nachbarn arbeitet als Maklerassistent bei enem solchen und es geht denen wohl nicht so gut sagen wir mal,daher versuch er kunden an land zu ziehen.

würde mir sowieo die Kosten für einen makler sparen sindja mindestens 33000 skr bis zu 10% des kaufpreises .

berlinerfamilie

[Tommy_B]

Dass du 100 kr/stunde selbarbeitskosten anrechnen kannst, wäre mir ganz neu und das glaube ich auch erstmal nicht.

Du brauchst Renovierungskosten nicht beim Finanzamt anzumelden. Erst beim Verkauf der Bude wird der Verkaufsgewinn (wie oben beschrieben) versteuert.

Deine Liste enthält einige Sachen (Altan, Garage, Vorbau), die in den meisten Kommunen baugenehmigungspflichtig sind, es sei denn, du wohnst draussen im Wald.

[Berlinerfamilie]

ist auch so,
Die Garage wurde beantragt und genehmigt
Altan ist auf der vorhndenen Garage errichtet worden, also genehmiuns frei
Vorbau, da war ne alte treppe in der Größe, wurde abgerissen und frei schwebend der Vorbau errichtet.
Ist auch unter 15 qm daher genehmigunsfrei.

Berlinerfamilie

[Tommy_B]

Wenn da man nicht ein Missverständnis vorliegt.

Anbauten sind nicht genehmigungsfrei, nur weil sie unter 15 m2 gross sind.

Genehmigungsfrei ist ein einzelnes Häuschen auf dem Grundstück unter 15 m2, mit besonderen Auflagen. Ersetzt du eine Aussentreppe mit einem Vorbau, der überdacht ist und auch noch geschlossen wird, braucht das in der Regel eine Baugenehmigung.

Frag das Bauamt deiner Gemeinde.

Ansonsten ist mir das egal, ob du schwarz baust oder nicht, wollte nur die Regeln erläutern.